La pregunta central: ¿Qué se puede desarrollar aquí?
Cuando un inversionista, arquitecto o empresa constructora analiza la adquisición de un terreno, el valor del suelo no está dado únicamente por su superficie o su ubicación geográfica, sino por sucapacidad edificable legalmente realizable.
Dos terrenos colindantes de 1.000 m² pueden tener potenciales radicalmente diferentes: mientras uno puede permitir un edificio de departamentos de 6 pisos por encontrarse sobre una avenida estructurante, el otro puede estar limitado a 2 pisos de vivienda aislada debido a la zona del Plan Regulador Comunal (PRC), el ancho de la calle o la presencia de afectaciones a utilidad pública.
Los tres niveles de un estudio de cabida
En la práctica profesional moderna en Chile, un estudio de cabida riguroso se divide en tres niveles progresivos:
1. Nivel Normativo (Screening o Informe Previo)
Corresponde a la revisión preliminar de las reglas urbanísticas que rigen el lote:
- Zonificación: Zona asignada en el Plan Regulador Comunal (ej. U-En2, ZM-6a).
- Usos de suelo permitidos y prohibidos: Si admite vivienda, comercio, servicios, equipamiento de salud o educación.
- Exigencias prediales: Superficie predial mínima y frente mínimo para autorizar edificación.
- Afectaciones a utilidad pública: Declaratorias de ensanche o apertura de vías (Art. 59 LGUC) que reducen la superficie útil del lote.
2. Nivel Físico y Volumétrico (Cabida Normativa)
Determina la envolvente tridimensional máxima permitida sobre el polígono real del lote:
- Huella de ocupación (COS): Cuántos metros cuadrados puede pisar el edificio en el terreno.
- Constructibilidad (CUS): Metros cuadrados totales computables que se pueden edificar.
- Rasantes y distanciamientos (Art. 2.6.3 OGUC): Planos imaginarios inclinados que limitan la altura y la distancia a los vecinos para asegurar asoleamiento y privacidad.
- Estacionamientos y accesibilidad: Dotación vehicular mínima según destino y cercanía a transporte público.
3. Nivel Económico (Cabida de Negocio)
Transforma los metros cuadrados normativos en una hipótesis de rentabilidad:
- Superficie vendible estimada: Eficiencia neta descontando circulaciones comunes, ductos y muros.
- Distribución de tipologías: Número aproximado de unidades (casas o departamentos) según la densidad máxima habitacional.
- Flujo financiero paramétrico: Estimación de costos de construcción, ventas proyectadas en UF/m² y margen de utilidad antes de impuestos.
Una pequeña inversión antes de una gran decisión
Realizar un screening rápido antes de firmar una promesa de compraventa o pagar por un anteproyecto arquitectónico tradicional evita comprometer capital en terrenos con restricciones insalvables.
¿Cómo se realiza tradicionalmente versus con CABIDAS?
El proceso tradicional de encargar un estudio de cabida a un taller de arquitectura toma habitualmente entre 1 a 3 semanas y cuesta entre $500.000 y $2.500.000 CLP.
CABIDAS digitaliza este proceso inicial mediante algoritmos geométricos y bases de datos oficiales. En ≈ 1 minuto, el sistema cruza el catastro oficial del SII con el Plan Regulador Comunal correspondiente, calculando la envolvente 3D paramétrica y emitiendo un informe ejecutivo con respaldo oficial.
Qué no reemplaza un estudio de cabida preliminar
Es fundamental comprender que un estudio de cabida automático es una herramienta de evaluación y descarte preliminar:
- No sustituye el Certificado de Informaciones Previas (CIP) oficial emitido por la Dirección de Obras Municipales.
- No reemplaza el anteproyecto ni el proyecto de arquitectura firmado por un arquitecto patrocinante para solicitar permisos de edificación ante la DOM (Art. 116 LGUC).
- No exime de realizar estudios de mecánica de suelos, topografía ni cálculos estructurales cuando se concrete la compra.
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