Metodología de Análisis y Trazabilidad Normativa

1. Principio Fundamental: Cero Invención Normativa

En el desarrollo inmobiliario y la tasación de suelo en Chile, un error en la interpretación de un coeficiente o de una rasante puede significar millones de pesos en pérdidas o la inviabilidad de un proyecto ante la Dirección de Obras Municipales (DOM).

Por esta razón, el motor de CABIDAS opera bajo una regla estricta: nunca inventar, promediar o asumir un dato normativo o legal. Si una ordenanza municipal es ambigua, si falta un plano oficial o si el predio presenta condiciones singulares no resueltas en los servicios GIS, el parámetro se declara explícitamente como “No computable automáticamente”.

2. Jerarquía de Prelación de Fuentes Oficiales

Para determinar las normas aplicables a un terreno en Chile, CABIDAS aplica el principio de prelación jurídica formal entre fuentes públicas y documentos acreditados:

3. Insumos Requeridos y Proceso de Análisis

El flujo de análisis de CABIDAS se completa en ≈ 1 minuto mediante nuestro motor algorítmico, procesando las siguientes etapas:

1. Identificación y Geometría: Ubicación del predio mediante dirección oficial o Rol SII, confirmación del polígono predial vectorial y selección del frente hacia el espacio público.
2. Resolución de Zonificación: Cruce geoespacial con las capas de zonificación oficial del PRC para identificar la zona normativa aplicable (ej. Lo Barnechea ZM-6a o Las Condes U-Cv).
3. Envolvente Física 3D: Cálculo algorítmico de la huella máxima según el Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS), aplicación de antejardines, distanciamientos a deslindes y aplicación de planos teóricos de rasante según la latitud y ancho de vía.
4. Modelación de Escenarios Comerciales: Proyección de superficie vendible, unidades estimadas y costos paramétricos de edificación.

4. Distinción entre Hechos Normativos y Supuestos Comerciales

En CABIDAS existe una frontera infranqueable entre dos capas de análisis:

• Hechos Normativos: Son disposiciones de derecho público (altura máxima, rasantes, coeficientes de constructibilidad y ocupación, usos permitidos). No admiten supuestos ni proyecciones; provienen de la norma oficial.
• Supuestos Comerciales: Son hipótesis de mercado utilizadas exclusivamente en laCabida de Negocio (costos de construcción en UF/m², velocidad de venta proyectada, tasa de descuento). Todos los supuestos están explícitamente rotulados, versionados y son trazables en el informe.

5. Cobertura Territorial y Exclusiones

Actualmente, el servicio automático de CABIDAS está disponible en toda el área urbana de la Región Metropolitana (con packs de configuración comunal detallada y servicios ArcGIS REST).

Exclusión rural explícita: Los terrenos rurales regidos por el Artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) están excluidos de la evaluación automatizada. Las subdivisiones agrícolas de 5.000 m² no constituyen desarrollo urbano residencial y requieren tramitaciones específicas ante el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) y la Secretaría Regional Ministerial (SEREMI) de Vivienda y Urbanismo.

6. Alcance Legal y Qué NO Reemplaza CABIDAS

Los informes emitidos por CABIDAS (Informe Previo, Cabida Normativa y Cabida de Negocio) son herramientas tecnológicas independientes de apoyo a la toma de decisión y screening preliminar de inversiones.

• No es un Certificado de Informaciones Previas (CIP): El único documento legal que acredita las condiciones normativas de un predio con mérito ejecutivo es el CIP emitido formalmente por el Director de Obras Municipales de la respectiva comuna (Art. 1.4.4 OGUC).
• No sustituye a la DOM: Ningún informe automatizado otorga derechos adquiridos ni constituye aprobación municipal, permiso de anteproyecto ni permiso de edificación.
• No reemplaza al Arquitecto Patrocinante: Conforme al Artículo 116 de la LGUC, todo proyecto de edificación debe ser diseñado, firmado y tramitado ante la DOM por un arquitecto debidamente habilitado. CABIDAS busca acelerar y respaldar la labor técnica de los profesionales, no reemplazar su firma ni su juicio crítico.

7. Política de Actualización y Contacto

Nuestro equipo de ingenieros de datos y arquitectos especialistas audita de forma continua las publicaciones del Diario Oficial para detectar modificaciones a los Planes Reguladores Comunales (PRC) y actualiza periódicamente los esquemas geoespaciales conectados a los servidores municipales.

Si detectas una discrepancia en una zona o deseas conocer el estado de integración de una comuna específica, puedes contactar directamente a nuestro equipo técnico en: