Los 6 parámetros determinantes según la normativa chilena
En Chile, la capacidad constructiva de un terreno no depende de una sola fórmula matemática, sino de un sistema de límites cruzados estipulados en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) y el Plan Regulador Comunal (PRC) aplicable. El parámetro más restrictivo es el que fija el techo real del proyecto.
1. Coeficiente de Constructibilidad (CUS)
Es el multiplicador que indica cuántos metros cuadrados totales computables se pueden construir en relación con la superficie neta del terreno (Art. 1.1.2 OGUC).
2. Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS)
Determina el porcentaje máximo de la superficie del lote que puede ocupar la planta de la edificación en el primer piso (o cota de referencia de acceso).
3. Altura máxima y rasantes (Art. 2.6.3 OGUC)
La altura de un proyecto puede estar fijada en número de pisos o en metros en la ordenanza local del PRC. Sin embargo, aun cuando la norma comunal permita por ejemplo 6 pisos, la edificación debe inscribirse obligatoriamente dentro de las rasantes: planos teóricos inclinados que nacen desde los deslindes a nivel del suelo con ángulos regulados por la latitud (ej. 70° en la Región Metropolitana).
4. Distanciamientos a deslindes y adosamientos
Los edificios deben separarse de los vecinos según su altura y la presencia de vanos (ventanas). A mayor altura, mayor es el distanciamiento exigido hacia los medianeros, lo cual estrecha la huella en los pisos superiores.
5. Densidad habitacional máxima
Expresada habitualmente en habitantes por hectárea (hab/ha) o viviendas por hectárea (viv/ha). En proyectos residenciales, aunque la constructibilidad permita 3.000 m², la densidad puede limitar el número máximo de departamentos o casas a desarrollar.
6. Dotación de estacionamientos requerida
La ordenanza local establece cuántos estacionamientos para residentes y visitas deben proveerse por cada vivienda o metro cuadrado de comercio. Si el terreno no tiene suficiente frente o superficie para ubicar estacionamientos en superficie o subterráneos, el proyecto puede volverse inviable.
Ejemplo práctico de cálculo
Supongamos un terreno de 1.500 m² en la Región Metropolitana con las siguientes condiciones de la zona del PRC:
- Coeficiente de constructibilidad: 2,0
- Coeficiente de ocupación de suelo (COS): 0,50
- Altura máxima: 4 pisos (o 14 metros)
- Densidad máxima: 250 hab/ha
| Concepto | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Superficie total máxima computable | 1.500 m² × 2,0 | 3.000 m² |
| Huella máxima en 1° piso | 1.500 m² × 0,50 | 750 m² |
| Superficie en 4 pisos al 100% huella | 4 pisos × 750 m² | 3.000 m² (Coincide con CUS) |
| Habitantes máximos permitidos | (1.500 / 10.000 ha) × 250 hab/ha | 37,5 habitantes (~9 a 10 departamentos) |
¿Qué superficies NO computan para la constructibilidad?
De acuerdo con el Artículo 5.1.11 de la OGUC, existen superficies que no se descuentan del coeficiente de constructibilidad, permitiendo construir metros adicionales sin infringir la norma:
- Estacionamientos subterráneos y sus rampas de acceso.
- Salas de máquinas e instalaciones técnicas en subterráneo o bajo cubierta.
- Balcones y terrazas abiertas (hasta el porcentaje indicado en la norma local o circular DDU).
- Escaleras de evacuación presurizadas abiertas al exterior.
Afectaciones a utilidad pública (Art. 59 LGUC)
¡Cuidado! Si el terreno está afectado por una declaratoria de ensanche de calle en el Plano Regulador, la franja expropiable o de cesión debe descontarse de la superficie neta antes de calcular la ocupación de suelo y la constructibilidad.
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