Definiciones oficiales según la OGUC
El Artículo 1.1.2 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC)establece con precisión las definiciones jurídicas de ambos términos:
| Concepto | Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS) | Coeficiente de Constructibilidad (CUS) |
|---|---|---|
| Dimensión | Horizontal (huella en planta en el terreno) | Tridimensional / Total (acumulación de metros en todos los pisos) |
| Rango típico | 0,20 a 0,70 (20% a 70% del lote) | 0,8 a 4,0 (o superior en zonas de densificación extrema) |
| Fórmula | Huella Máx. (m²) = Superficie Predial × COS | Superficie Total (m²) = Superficie Predial × CUS |
| Objetivo urbano | Asegurar suelo libre para absorción, jardines y ventilación | Controlar la densidad, capacidad de carga y volumen edificado |
1. Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS) en detalle
El COS es un número decimal menor o igual a 1,0. Si un terreno de 1.000 m² tiene un COS de 0,40, significa que la proyección horizontal del edificio en el primer nivel no puede superar el 40% del lote, es decir, 400 m².
Los 600 m² restantes deben quedar libres de edificación sobre el nivel natural de terreno, destinándose a antejardines, patios, estacionamientos descubiertos o áreas verdes.
2. Coeficiente de Constructibilidad (CUS) en detalle
El CUS representa la suma total de las superficies techadas y cerradas de todos los pisos que se computan conforme a la ley.
Siguiendo con el mismo terreno de 1.000 m², si su Coeficiente de Constructibilidad es 2,4, el volumen total máximo edificable será de 2.400 m² (1.000 m² × 2,4).
¿Cómo interactúan ambos coeficientes?
La relación entre el COS y el CUS determina directamente la altura o número de niveles que tendrá el edificio:
En nuestro ejemplo: 2,4 / 0,40 = 6 pisos.
Esto significa que un desarrollador puede optar por:
- Opción A: Construir 6 pisos de 400 m² cada uno (aprovechando el 100% del COS y del CUS).
- Opción B: Si el Plan Regulador autoriza mayor altura (por ejemplo, 8 pisos), puede construir un edificio más esbelto de 8 pisos de 300 m² cada uno. La superficie total sigue siendo 2.400 m² (cumple CUS) y la ocupación de suelo disminuye a 0,30 (300 m² / 1.000 m²), dejando más terreno libre en el primer nivel.
Restricción adicional: Las Rasantes
Aunque la constructibilidad y la ocupación autoricen teóricamente 6 pisos, el proyecto debe inscribirse dentro de los planos de rasante (Art. 2.6.3 OGUC). En predios angostos o con calles estrechas, las rasantes suelen obligar a retroceder o reducir la huella en los últimos pisos, lo que impide agotar la constructibilidad teórica.
Superficies que no se descuentan de la constructibilidad
Un error frecuente en tasaciones rápidas es no considerar las exenciones del Artículo 5.1.11 de la OGUC:
- Subterráneos: Los pisos bajo la cota de terreno natural destinados a estacionamientos o bodegas no consumen constructibilidad.
- Terrazas exteriores: Los balcones y terrazas abiertas no se suman a los metros cuadrados computables si cumplen los requisitos normativos.
- Espacios comunes abiertos: Ciertos accesos, galerías techadas abiertas y pérgolas pueden quedar exentos según la ordenanza local.
Conclusión: Evaluar siempre con datos oficiales cruzados
Ningún coeficiente debe analizarse de manera aislada. La viabilidad real de un terreno es el resultado de cruzar la constructibilidad, la ocupación de suelo, la rasante, los distanciamientos y la densidad máxima.
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